2019年住房穩定及承租人保護法案

租屋就像談一場戀愛，前階段與房東的曖昧交涉，租期中難免產生一些小摩擦，後階段又該如何和平分手互不相傷害，這些都是租屋時必經的過程。

紐約州在2019年6月通過一項租金管制改革法案「2019年住房穩定及承租人保護法案(“Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019”)」以期更能保障承租人的權益。我們將以上述租屋三階段來介紹新法案將如何影響您的權益。

一、磋商階段

• 信用紀錄與背景調查

新法案規定房東只能收取最高美金20元的信用紀錄調查費來對潛在的承租人進行背景調查。此外，房東必須在調查完畢後，提供該承租人一份信用背景調查報告的影本，以及調查費用收據。

當然，承租人可以主動提供房東其過去三十天內所自行調取的信用紀錄報告。此時房東就不能夠再以須調查信用背景為由而收取費用。

• 租客黑名單

「黑名單」是房東識別潛在房客是否曾有不良租屋紀錄的方式。房東通常會委由私人公司查詢法院判決來了解潛在房客是否曾經被房東驅逐(Eviction)，或曾有其他租屋糾紛。

新法案規定，將來房東不得以房客的黑名單紀錄為由，來拒絕出租房屋給該房客。

• 押金

新法案規定，房東僅能收取最高一個月份房租的押金。

• 屋況檢查

簽訂租約後，在租客搬入前，房東必須提供機會使租客能與其一同前往檢驗屋況。並且將檢驗結果納入租賃契約的一部分。這份屋況檢驗報告將可作為將來房東是否可抵扣押金以填補房東損害的證據。

二、承租階段

• 遲繳房租

o 遲繳1-6天：遲繳通知及遲繳費

此時房東必須在租金到期日後五天內以Certified mail通知房客其已遲誤，並僅能從租金到期日後第六天開始起算遲繳費(late fees)。遲繳費最高僅能收取美金50元或月租金的百分之五，取其低者。

o 遲繳6-14天：驅逐程序

新法規定房東必須在進行驅逐程序前最少14天，對租客發出書面催繳請求(“14 day demand for rent”)，若房客未能在這14天內繳清房租，房東便能向法院提出驅逐程序。

三、租約更新或中止

• 租約更新

o 未滿一年的租約或其實際居住未滿一年：若房東計畫不再更新租約，或計畫將上漲超過百分之五的房租，則房東必須要在租約到期30天前對房客發出通知。

o 一年以上而未滿兩年的租約，或房客實際居住一年以上而未滿兩年：上述通知必須在租約到期60天前對房客發出通知。

o 兩年以上租約，或房客已實際居住兩年以上：上述通知必須在租約到期90天前對房客發出通知。

• 租約提前中止

若房客決定在租約到期前搬離，則房東有責任自行減輕損害(mitigate the damage)：房東至少必須採取合理的步驟，嘗試將房屋轉租給他人。若房東已成功的將房屋轉租，則搬離的房客將不須再負擔租約到期前的房租。

想了解更多您的權益，請持續關注本專欄。